前言
根据法律规定，住宅小区的业主方与物业服务企业分手，通常分为以下两种情况：
1、物业服务合同到期终止，业主大会或物业服务企业决定不再续签；
2、物业服务合同履行期间，因物业服务质量不能达到业主要求等原因，业主大会经适当程序，解除合同；或者物业服务企业不想干了，自己走人。
按理说，双方分手的路子早已约法三章，如有争议，也可循法律途径解决，不是什么难办的事情。
然而，实际情况却没那么简单：业主方如对物业服务企业不满意，要叫物业服务企业走人可不是那么简单的。法律中间有“肠梗阻”，处理不好就是全武行。
且看下面这则前不久发生在我们身边的真实案例。
“托乐嘉事件”简述
年9月1日，苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称“爱涛物业”）与托乐嘉花园业主委员会签订《托乐嘉花园物业服务合同》，开始为托乐嘉小区提供物管服务。
自爱涛物业入驻托乐嘉小区以来，爱涛物业与小区业主因各类事宜（包括：停车位的管理、公共设施对外出租、物业服务质量、公共经营收益的账目问题等）发生多次冲突，矛盾累积。
年7月17日，托乐嘉小区选举成立了新一届的业主委员会并随后召开业主代表大会，作出了决议：不再与爱涛物业续约并重新选聘了南京万科物业管理有限公司为托乐嘉小区提供物业服务。然而，双方就撤场交接事宜，始终未达成一致。
一不小心可能就是全武行
年11月5日，小区预定进行物业交接，由于爱涛物业不愿撤出物业办公室，现场剑拔弩张，有部分业主自购盾牌、头盔、防刺手套、背心等装备，组成业主护卫队与爱涛物业形成对峙。期间，双方发生多次冲突，甚至发生冲击警方行为。因本次冲突，业委会主任陈大冬，被警方以涉嫌寻衅滋事罪的名义进行了刑事拘留（据最新消息，目前已被警方释放）。
争议焦点
在“托乐嘉事件”中，业主方与爱涛物业的核心争议有两点：
1、爱涛物业的物业管理资质等级仅为二级，按照住建部《物业管理企业资质管理办法》第八条的规定，只能承接30万平方米以下的住宅项目，而托乐嘉小区面积超过70万平方米，业主方认为，之前所签订的《物业服务合同》应为无效合同。
2、业主方认为，年8月20日签订的《物业服务合同》已于年12月31日合同到期后自动终止，而爱涛物业则认为根据原合同关于续期的约定，合同到期后已再次续期，业主大会的相关决议不能单方解除合同，如业主方要求单方解除合同，应对爱涛物业进行赔偿并提出了高额的赔偿要求。在上述事项未达成一致前，爱涛公司拒绝移交小区的物业管理权。
法律问题探究
资质达不到=合同无效？
根据《合同法》第五十二条的相关规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才为无效合同。而《物业管理企业资质管理办法》属住建部颁布的部门规章，爱涛物业承接管理托乐嘉小区，虽不符合部门规章规定的资质要求，但爱涛物业与之前业主委员会签订的《物业服务合同》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为有效合同。
物业服务合同能不能单方解除？
物业服务合同属于持续性合同，业主要随着时间的延续不断交付物业费和配合物业服务企业的管理工作，物业服务企业也要在相当长的时期内持续不间断地对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理。因此，业主和物业服务企业的相互信任和配合对于物业服务合同的顺利履行居于重要地位。当因各种主客观事由导致业主和物业服务企业丧失相互信任时，法律应允许其解除物业服务合同，所以《物权法》和《物业管理条例》都规定业主大会有权决定解聘物业服务企业，而没有对解聘的前提进行限制。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款也规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”
据此，业主委员会一方可根据业主大会的决定享有任意解除权，而无需物业服务企业同意——托乐嘉业主大会当然可以单方解除与爱涛物业的合同。
业主的赔偿与物业的退场
业主委员会根据业主大会的解聘决议单方解除物业服务合同的，除因物业服务企业违约而致解除外，物业服务企业有权请求业主委员会赔偿损失。因此，爱涛物业如认为物业服务合同的解除非因自身的严重违约行为，有权对业主方提出赔偿的要求。但是，爱涛物业能否以赔偿金额未达成一致为由而拒绝移交物业管理权呢？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
因此，在业主大会做出解聘爱涛物业的决议后，爱涛物业不能以赔偿金额尚未达成一致等为由，拒绝移交物业管理权。
本质问题：清场与索赔的牵制
从以上的法律解析来看，对于事件中的争议焦点，法律规定的似乎都很清楚，各方遵法而行，但为何仍然会出现如“托乐嘉事件”这种激烈的冲突？
真实原因在于法律规定尚未臻完善，中间留下了“肠梗阻”：
其一：物业服务合同被解除后，物业公司就是赖着不走，业主怎么办？
1、查遍相关法律法规，对此并没有明确规定。物业公司以各种理由不肯走，继续占用物业管理用房、提供物业服务、继续收费，政府会降低或取消它的资质？会对它罚款？法院会判它承担违约金或者赔偿金？且罚款、违约金或赔偿金的金额高于其拒绝撤场而产生的收益？根据现有的法律规定，物业管理行政主管部门也好，法院也好，处理起来都面临法律依据不足的困境。
2、那么，物业服务合同对上述问题会有约定吗？以南京为例，《物业服务合同》需向物业管理行政主管部门进行备案，用的是示范文本；查遍示范文本的条款，对这些方面的制约条款均付诸阙如。虽然示范文本预留了缔约双方补充约定的空间，但实践中做这类约定的少之又少。
其二：业主大会滥用解除（如违约），物业公司怎么办?
站在物业公司的角度看，如果业主大会滥用解除权，或者少数人玩弄业主大会于股掌之间，召集业主大会不规范或者没有严格遵照法律规定的程序，解除了物业服务合同，物业公司由此产生损失，可以通过什么渠道得到救济？法律是给了物业公司索赔的权利，但是如何获得赔偿？
物业服务企业如就此去法院起诉，把全体业主都告上法庭索赔，具有可操作性吗？即便胜诉，怎么得到执行？那么告业委会又怎么样呢？单纯从诉讼主体的角度看是没有问题的，然而告赢了又怎么样？业委会作为业主自治组织，名下并没有财产可供执行。因此也不具有可操作性。
这两个问题一日不得到彻底解决，像托乐嘉业主方与爱涛物业这样的全武行就难以避免。
更深层次的行业原因
物业服务是微利行业
在年及之前，根据《江苏省定价目录》的规定，南京市普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务的收费一直实行政府指导价。在年之后，根据最新版的《江苏省定价目录》，普通住宅的物业收费不再实行政府指导价，但前期物业服务的收费还是执行政府指导价。因此，在政府进行价格管制且政府指导价不高的情况下，结合小区物业费收缴率低等众多原因，物业服务行业实际上是个微利行业，企业经营稍有不慎即有亏损的可能。某些看起来不错的物业服务企业，实际上是靠开发商补贴才能实现收支平衡或实现微薄的利润。
物业服务是劳动密集型行业
一个中等规模的住宅小区，物业服务企业聘用的员工少则几十人，多则上百人。以较大规模的托乐嘉小区为例，按正常的人员配置来算，所需保安、保洁、绿化养护、房屋维修、业主接待等相关专业的员工总数约近人。
如果《物业服务合同》一旦被中途解除，而物业服务企业所承接项目有限的话，这些员工往哪里安置？如果无处安置，遣散这些员工，按照《劳动法》和《劳动合同法》的规定，需要支付相应的赔偿金和补偿金，这对于物业服务企业而言，则是个很大的金额。同样以托乐嘉小区为例，如果人员全部遣散，则所需遣散费用将达数百万元。
爱涛物业不愿撤离的理由
在物业服务为劳动密集型微利行业的背景下，在“托乐嘉事件”中，暂且无论在法律上的谁是谁非，如果让爱涛物业自行承担高达数百万元的员工遣散费用，在较大概率上，会使之经营立即陷入困顿。换句话说，爱涛物业需要为此找到“出口”，得有人为其承担或者分担这笔费用。这也是爱涛物业拒绝撤场或者说一直坚持谈好赔偿金额才会撤场的重要原因，而拒绝撤场也是其重要的谈判筹码。
解决之道
关于物业服务整个行业的发展，受限于篇幅和能力，不作展开。以下就上述法律症结的解决，提出一点建议和设想。
立法建议
（1）明确物业服务合同任意解除权行使的程序性安排，包括提前通知的时间、通知的方式、物业公司的交接、过渡期间物业费的收取等。
（2）明确物业服务公司拒绝离场须承担的行政责任及赔偿责任。同时也应明确，物业服务公司如因合同解除所产生的损失，如何计算，由谁承担。
（3）强化业委会的主体资格。政府主管部门应对依法选举产生的业主委员会出具备案证明，以便业委会依法刻制印章及开设银行账户。此外，最核心的问题是，要理清其与业主大会之间的关系，尤其是财产关系。应赋予业委会代表全体业主持有公共财产的法律地位，比如公共设施的出租收益、业主共有停车位的停车费、电梯轿厢广告收益等，甚至可以考虑提取一定数额的公共维修基金作为业委会的经费，使得业委会在做出决定后有承担民事责任的能力。
在赋予业委会财产权的同时，也应对如何监督业委会的权利行使做出相应制度性安排，以及业委会成员在违反法律法规规定或业主大会决定时所应承担的民事责任。
实践参考
在立法层面尚难短时间解决上述症结的情况下，我们在双方签订的物业服务合同中应就物业服务合同解除权的定义、解除的程序、拒绝离场应承担的违约责任、合同解除后给物业公司的补偿等事项，作具体而明确的约定。
结尾声明
本文对“托乐嘉事件”中任何一方的立场不做任何判断。本文的写作目的仅在于对该事件所反映出的共性问题进行分析和评论。希望这些分析和评论，能对读者理解物业服务行业存在的问题有所帮助。
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